轉(zhuǎn)自：湖州法院

     目前，一些小區(qū)物業(yè)公司漠視業(yè)主利益，在服務(wù)方面能省則省、能少則少，無(wú)心打理小區(qū)物業(yè)，隨意占用或擅自出租業(yè)主公共設(shè)施，對(duì)業(yè)主的各種不規(guī)范甚至違法行為熟視無(wú)睹，不愿過(guò)問(wèn)，以致引發(fā)糾紛。

     這些糾紛，看起來(lái)似乎因服務(wù)質(zhì)量引發(fā)，但認(rèn)真分析，其中相當(dāng)一部分涉及的是法律問(wèn)題。

盤(pán)點(diǎn)物業(yè)公司的八大違法行為

    1、人行道私設(shè)停車場(chǎng)

    物業(yè)收取停車費(fèi)違法

    人行道上停車收費(fèi)現(xiàn)象，均沒(méi)有法律依據(jù)，屬于違法行為。如果有其他單位或者個(gè)人非法占用市政公共設(shè)施，涉嫌危害公共安全。即使有關(guān)部門給審批了手續(xù)，也是違法的。

    占用小區(qū)內(nèi)公共道路、場(chǎng)地設(shè)置停車位首先要經(jīng)過(guò)房管部門的審核批準(zhǔn)；其次，凡已成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)，具體服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由小區(qū)業(yè)委會(huì)確定；未成立業(yè)主委員會(huì)的，須征求本住宅區(qū)半數(shù)以上業(yè)主同意，不可擅自收取場(chǎng)地占用費(fèi)或者停車服務(wù)費(fèi)。

    2、樓頂加層為防水？

    物業(yè)私自施工行為違法

    《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；

    尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款；

無(wú)法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒(méi)收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款。

    3、對(duì)飼養(yǎng)寵物業(yè)主停水電

     物業(yè)涉嫌違法越界

    根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定，養(yǎng)犬重點(diǎn)管理區(qū)禁止飼養(yǎng)的有烈性犬、大型犬。國(guó)家允許飼養(yǎng)的寵物，在完成相關(guān)手續(xù)后業(yè)主是有權(quán)飼養(yǎng)的。

    物業(yè)公司作為服務(wù)機(jī)構(gòu)，沒(méi)有權(quán)利不讓業(yè)主養(yǎng)寵物，更沒(méi)有權(quán)利對(duì)業(yè)主停水、停電、罰款，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)可以制定相關(guān)規(guī)定。

    居民也應(yīng)該文明養(yǎng)犬，辦理養(yǎng)狗的相關(guān)證件，外出時(shí)應(yīng)由成人牽領(lǐng)，避讓老人、孕婦和兒童，避免給他人帶來(lái)傷害。同時(shí)，對(duì)犬只在戶外排泄的糞便，應(yīng)立即清理。

    4、電梯服務(wù)費(fèi)

   提前一年收取

    物業(yè)收費(fèi)行為違法

    電梯服務(wù)費(fèi)屬于公共能耗費(fèi)，其主要費(fèi)用就是運(yùn)營(yíng)中使用的電費(fèi)，不得提前收取，應(yīng)該按照每個(gè)月的實(shí)際使用情況進(jìn)行分?jǐn)偂?

    除了電梯服務(wù)費(fèi)，中央空調(diào)等設(shè)施的運(yùn)行費(fèi)用及公共照明、公共用水等納入代收代交費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)單獨(dú)建帳，公開(kāi)、合理、按實(shí)分?jǐn)�，每半年向業(yè)主公布費(fèi)用使用情況。

    5、物業(yè)費(fèi)與公共費(fèi)“捆綁”

    根據(jù)相關(guān)規(guī)定，住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱分戶計(jì)量裝置或入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的各類建設(shè)資金，統(tǒng)一并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（含綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)），交由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位專項(xiàng)用于住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的投資建設(shè)。

    住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備歸專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位所有。專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備包括變電、二次供水、換熱、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計(jì)量裝置。

    6、擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途

    《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十五條 違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

    7、擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途

    《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十六條 違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;

所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用：擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。

    8、物業(yè)資質(zhì)等級(jí)≠物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

    物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)與物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并沒(méi)有直接關(guān)系。

    企業(yè)資質(zhì)代表著企業(yè)的規(guī)模，以及承接項(xiàng)目的能力；物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則是與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的等級(jí)直接掛鉤，這是在物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及建設(shè)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同中約定的。

    物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供相應(yīng)的服務(wù)，同時(shí)，收取相應(yīng)的費(fèi)用。如業(yè)主認(rèn)為物業(yè)收費(fèi)高并提供相應(yīng)服務(wù)，可由業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)等出面進(jìn)行協(xié)商。